VEFA : La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement

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Définition VEFA :

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A) : La VEFA est l’un des contrats les plus utilisés dans le domaine de la construction en milieu urbain.

Dès la signature du contrat et avant l'achèvement des travaux, l’acheteur (ou réservataire) devient propriétaire du sol et des constructions existantes.

Puis au fur et à mesure de la construction il devient propriétaire des nouveaux éléments livrés. Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des copropriétés horizontales).

Le contrat préliminaire VEFA :
Le contrat préliminaire VEFA par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur ou réservant) en lui fournissant un dépôt de garantie.

Mentions obligatoires du contrat de réservation ( qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente ) :

-la surface habitable approximative : elle sera recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée ;
  
      -le nombre de pièces principales ;
    
      -l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
    
      -la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement ;
    
      -la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue ;
    
      -le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
    
      -la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;
    
      -les prêts que le réservataire (l’acquéreur) entend obtenir auprès des différents organismes bancaires (montant, conditions, nom du prêteur) ;
    
      -les conditions légales relatives au dépôt de garantie.

Les droits de l'acheteur (du réservataire) :

    -le droit de modifier le contrat
    -la possibilité de se rétracter durant un délai de 7 jours (à dater de la réception du contrat de réservation qui vous aura été envoyé en recommandé avec AR ).

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Le dépôt de garantie VEFA :
 Montant :

- si le délai de la vente est inférieur à un an : le montant doit être inférieur ou égal à  5% du prix définitif prévu.
- si le délai de la vente est compris entre 1 et 2 ans : il doit être inférieur à 2% du prix définitif prévu.
- au-delà : aucun dépôt n'est exigé.


Restitution du dépôt de garantie VEFA en cas de :

    - annulation à l’initiative du réservataire pendant le délai de rétractation de 7 jours
    - vente non réalisée (initiative du vendeur)
    - prix de vente excédant de 5 % le prix prévisionnel,
    - non obtention du  prêt nécessaire à l'achat (clause suspensive), ou montant inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
    - non réalisation des équipements prévus,
    - réduction de 10 % de la valeur du logement.

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de 3 mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.

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Le contrat définitif VEFA :
Ce deuxième contrat VEFA est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.
Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature du contrat définitif.

A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de  l'acquéreur.

Mentions obligatoires du contrat VEFA:

Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :

    -  la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;
    
    -  le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
    
    -  le délai de livraison ;
    
    -  la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

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Le paiement VEFA :
 Avec les ventes VEFA, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :  
    -  35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;
    
    -  70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;
    
    -  95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

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En cas de retard sur le paiement VEFA :
Des pénalités en cas de retard de paiement VEFA de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.

Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.

Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur.
Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux,  l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

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En cas de retard de livraison VEFA :
En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.

Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du promoteur :
- si le retard est du à des intempéries,
- si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail,
- si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés.
 

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En cas de l'achèvement de l'immeuble VEFA :
Des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur :
elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier)  par l'acquéreur en cas d'inachèvement.

Les garanties d'achèvement VEFA et de remboursement permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur  ne suffit pas, et en l'absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.

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Une assurance qualité VEFA :
Certains promoteurs proposent aux acheteurs de confier à des organismes spécialisés l'étude de leur projet.
Ces études conduisent alors à l'élaboration de labels garantissant la qualité, comme par exemple le label Qualitel.

Critères :

    - Isolation thermique et phonique
    - qualité des équipements électriques et de l'installation
    - niveau prévisionnel des charges liées au chauffage et à la production d'eau chaude
    - durabilité des enduits de façades

Il existe bien sur d'autres types de labels, tel que Gaz de France, qui attestent du niveau de confort  et de sécurité des installations concernées.

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Le financement VEFA :
Le financement VEFA s'agit d'un prêt qui se compose de deux périodes :

    - Une première période de différé d'amortissement qui peut durer de 18 mois à 2 ans.
      Pendant cette période l'emprunteur ne paie que les intérêts et l'assurance du prêt.
      
    - Une deuxième période à partir de laquelle les remboursements commencent à inclure, en plus des intérêts, le remboursement du capital.



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