FAQ

Les réponses aux questions que vous vous posez...




Est-il encore temps d'investir dans l'immobilier en ce moment?

La situation du marché d'immobilier reste très porteuse compte tenu du dficit en logements neufs (environ 700000 demandes non satisfaites), d'une forte demande locative et de taux d'intrêts historiquement bas.

Enfin, ce secteur bénficie galement de mesures d'incitation fiscales très intressantes permettant de rpondre aux attentes de nombreux contribuables franais en matire de:

  • Création et scurisation des revenus
  • Complément retraite et prvoyance
  • Création de capital et de patrimoine

Aujourd'hui, investir en Languedoc-Roussillon semble être une excellente opportunité car la rgion est la 1ère région de France en terme de croissance dmographique (2,5 fois la moyenne nationale) et accueille près de 8000 nouveaux actifs supplmentaires chaque anne.


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Acheter du neuf ou de l'ancien?

Si l'ancien reste la seule option possible lorsque l'on recherche à habiter en centre ville, le neuf permet d'une part d'acquérir un bien rpondant aux dernières normes (acoustique, thermique, critres de dcences, accessibilit handicaps) et d'autre part de bnficier des avantages lis l'immobilier locatif et des dispositifs fiscaux mis en place par le gouvernement pour encourager ce type de placement (voir lois Robien, Girardin, Demessine, Lmp-Lmnp, Malraux et Monuments Historiques).

Vous bénficierez galement de conditions d'achat plus attractives (voir financement), à savoir:

  • Possibilité de bnficier d'un prêt à taux 0%
  • Frais de notaire réduits
  • Exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 2 ans
  • D'un niveau élev de garantie (garantie financière d'achvement, garantie de parfait achvement, garantie de bon fonctionnement, garantie biennale, garantie dcennale et garantie dommage-ouvrage de 10 ans).

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Comment choisir le bon dispositif fiscal?

Un «bon dispositif fiscal» doit correspondre à vos attentes et votre situation personnelle.

A ce titre l'ensemble des conseillers de France Patrimoine sont formés pour analyser votre situation fiscale, patrimoniale et financière afin de vous apporter une rponse adapte à tous vos objectifs d'investissements:

  • Créer un complment de revenus à la retraite
  • Offrir une rente à ses descendants
  • Investir dans la pierre et se constituer un capital important
  • Protéger ses proches en cas de dcès, d'incapacit ou d'invalidit
  • Transmettre un capital producteur de rente dans des conditions idéales et à moindre coût
  • Défiscaliser ses revenus imposables (revenus du travail, revenus fonciers)
  • Exonérer un patrimoine de l'ISF (impôt de solidarit sur la fortune) sous certaines conditions
  • Financer une acquisition à moindre coût sans désquilibrer son budget (crdit immobilier)

En savoir plus:


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Choisir un crdit amortissable ou un crdit in fine?

Crédit amortissable: vous remboursez tous les mois la même somme, jusqu'à la fin de votre prt. Cette mensualit se compose d'intrts et d'une fraction de la somme (ou capital) que vous avez emprunt.

Crédit in fine: vous ne payez chaque mois que les intrêts. Vous remboursez le capital emprunt en une seule fois, à l'chance du prt.

Afin d'être sûr de pouvoir rembourser le prt à l'échance, il vous sera demandé, soit de verser en une seule fois (versement initial), soit de verser chaque mois (voir abondement) sur un contrat d'assurance vie , une somme permettant de reconstituer le capital emprunt.

En fin de prêt, l'on peut, soit revendre le bien, soit utiliser son contrat d'assurance vie. En cas de décès pendant la dure du prt, les hritiers sont protgs par les assurances du prt (ADI) et disposent galement du capital et intrts acquis du contrat d'assurance vie.

Conseil France Patrimoine: si le crédit amortissable est le plus couramment utilis, rservez le crdit in fine comme un outil d'optimisation fiscale, notamment pour les investisseurs qui disposent déjà de revenus fonciers. Le crdit in fine peut être galement choisi par personnes assujetties l'Impôt de Solidarit sur la fortune (voir ISF) qui souhaitent continuer investir dans la pierre tout en limitant les effets de seuil ou d'assiette.

Bien que coûtant plus cher que le crédit amortissable, le crdit in fine prsente un rel intrêt pour l'investisseur averti dont le profil financier et fiscal correspond à ce type d'opration.


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Emprunter taux fixe ou taux rvisable ?

Taux fixe: en empruntant à taux fixe, vous connaissez de faon certaine le montant de vos mensualités, mois après mois, anne aprs anne. Le taux est donc constant du dbut jusqu' l'chance du prêt.

Taux révisable: le montant de vos chances peut varier pendant la dure de l'emprunt (voir galement Euribor). Si l'indice de rfrence baisse, le montant de vos mensualits diminuera. En revanche, si l'indice de rfrence augmente, vos mensualits seront plus leves.

Conseil France Patrimoine: les taux révisables (ou variables) sont en gnral plus bas que les taux fixes mais prsentent un rel intrêt pour l'investisseur averti qui souhaite un outil d'optimisation fiscale tout en maîtrisant le montant de ses mensualits.

Afin de maîtriser votre budget et d'éviter toute mauvaise surprise, prfrez les taux variables caps, ceci afin de pas dpasser un plafond fix à l'avance.


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Investir sans apport personnel ?

Il est aujourd'hui possible de devenir propriétaire sans aucun apport personnel.

Dans le cadre d'investissement locatif, il est même plus intéressant de financer la totalit de votre projet (acquisition, frais de notaire, d'hypothèques, intrts intercalaires et frais de dossier bancaire) à crdit, les intrts d'emprunt tant intgralement dductibles des revenus fonciers.

Dans les faits, vous ne commencez à rembourser votre prêt qu' la mise en place de votre premier locataire, voire mme, selon la situation, bénficier d'un diffr total de remboursement pendant 24 mois ( compter de la date de signature de l'acte authentique).


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Se dbrouiller seul ou passer par un professionnel?

Rien ne vous empêche de mener seul votre projet d'investissement mais avez-vous le temps, la disponibilité et la comptence ncessaires pour vous lancer tout seul dans ce «parcours du combattant»?

En voici le descriptif non exhaustif:

  • Faire le point sur vos besoins et vos attentes pour ensuite sélectionner, parmi l'ensemble des lois d'incitation fiscale à votre disposition, le dispositif le mieux adapt votre situation personnelle.
  • Identifier de manière rationnelle, les régions, les villes et les programmes le plus attractifs en terme de localisation gographique, demande locative, rapport qualit prix, etc.
  • Réserver le bien auprès du promoteur (voir VEFA)
  • Rechercher la banque et le financement le mieux adapté à votre situation
  • Trouver un notaire chargé de vous assister jusqu'à l'acte authentique
  • Suivre l'avancement des travaux et coordonner tous les acteurs du projet
  • Choisir un administrateur de biens compétent qui vous dchargera des soucis de gestion
  • Trouver une compagnie d'assurance en mesure de vous fournir l'ensemble des garanties locatives que vous êtes en droit d'attendre.

Bref, beaucoup de questions et d'interrogations qui risquent de vous rebuter, voire même, vous faire renoncer à votre projet.


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Existe-t-il des risques de requalification fiscale ?

Les opérations les plus simples telles que la loi Robien ne dclenchent aucun contrôle. Les oprations de grande envergure fiscale telles que les lois Malraux, monuments historiques et Girardin doivent être ralises de faon mthodique et mticuleuse, car des contrles peuvent intervenir.

C'est pour ces raisons que nous validons l'ensemble des aspects juridiques et sélectionnons les oprateurs ayant dmontr leur savoir-faire dans leur domaine de comptence (commercialisateur, administrateurs de biens et cabinets d'expertise comptable notamment)


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Existe-t-il des risques de remise en cause de l'avantage fiscal ?

Les lois de défiscalisation sont votes chaque anne dans les lois de finance. Elles sont claires et sans ambiguït. Elles rpondent à des objectifs conomiques bien prcis par les gouvernements qui les font adopter.

Elles sont donc faites pour être utilisées par les contribuables et ne peuvent tre remise en cause (principe de non rtroactivit de la loi). En orientant l'pargne sur un secteur particulier, l'Etat contribue à le dynamiser et remplit ses objectifs. Par exemple, en favorisant l'investissement locatif en France, l'Etat favorise la cration d'emplois (dans le bâtiment), les rentres fiscales (TVA, charges sociales) et rpond au besoin sans cesse croissant de demandes locatives. C'est donc un système gagnant-gagnant où tous les acteurs conomiques en retirent bnfices et avantages.


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Acheter pour louer?

Réaliser un achat immobilier dans le but de le louer est le meilleur outil pour se constituer un patrimoine à moindre coût et percevoir des revenus complmentaires.

Pour acheter ce bien, vous devrez très certainement passer par l'intermédiaire d'un tablissement financier. Les loyers perus chaque mois vous permettront de rembourser une partie des mensualits de ce prêt. A la fin du prt, vous serez propritaire du bien achet, lequel constituera une partie non ngligeable de votre patrimoine (compte tenu de l'volution du prix de l'immobilier au cours de ces dernires annes).

Par ailleurs, vous pourrez également optimiser votre investissement en bnficiant d'avantages fiscaux très intressants, permettant, certaines conditions, de financer votre bien par vos allgements d'impôts.


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Peut-on acheter et payer moins d'impt?

Oui. Acheter de l'immobilier dans le but de le louer permet, sous certaines conditions, de faire des économies d'impôt.

Utiliser des lois d'incitation fiscale à bon escient fait partie actuellement des solutions les plus attractives en matière de défiscalisation et de cration de patrimoine.

Une fois, l'emprunt remboursé, les loyers perus font office de complment de revenus (ou complment retraite), vous scurise et protège votre famille


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Les 6 rgles d'or pour faire un bon investissement?

Réaliser un placement dans l'immobilier ncessite de respecter certaines règles simples à respecter, savoir:

1. La Qualité de l'emplacement:

Pour garantir un bon remplissage et une revente facile, le programme immobilier doit être implanté dans une rgion dynamique (croissance dmographique et bassin d'emplois important) et un quartier attractif (proximit des commerces, quipements, loisirs, administrations et coles, facilit d'accès, moyens de transport, absence de nuisances, etc..)

2. Les garanties présentes par les diffrents intervenants:

Quelque soit les qualités ou la renomme du promoteur, vous devrez vous assurer des garanties lgales et contractuelles prsentes par le promoteur et par le gestionnaire (ou administrateur de biens):

2.1: Garanties légales:

  • garantie financière d'achvement
  • Garantie décennale
  • Garantie biennale
  • Garantie de parfait fonctionnement
  • Garantie dommage ouvrage

2.2: Garanties locatives (optionnelles):

- Carence locative: couvrant la période comprise entre la remise des cls et la mise en place du 1er locataire

- Vacance locative: indemnisation couvrant la période comprise entre 2 locations

- Loyers impayés: indemnisation verse en cas de non versement des loyers par le locataire

- Dégradation immobilière: indemnisation couvrant les travaux de remise en tat du bien aprs dpart du locataire prcdent en vue de sa re-location

- Protection juridique: remboursement des frais liés aux procdures d'expulsion d'un locataire dfaillant.

3. Les garanties et notoriét des intervenants:

3.1: Le promoteur

Ne retenez que les promoteurs présentant un savoir faire en matière de construction immobilire et de conduite de projet. Prfrez les grandes enseignes nationales ou les promoteurs rgionaux ou locaux, possdant une bonne notorit ayant djà fait leur preuve (demandez visiter les chantiers en cours ou leurs dernires ralisations)

3.2: L'administrateur de biens

Responsable de la gestion (recherche et sélection des locataires, tat des lieux et rdaction des baux) et de la perception des loyers, l'administrateur de biens doit être capable d'assurer un remplissage optimal des immeubles en grance et possder un rseau d'agences suffisamment important pour garantir une bonne couverture nationale ou rgionale.

3.3: Le conseiller fiscal ou gestionnaire de patrimoine

C'est un conseiller spécialis et possdant les comptences requises pour raliser un bilan financier et fiscal prcis afin de vous apporter une solution rpondant à vos objectifs patrimoniaux et vos capacits de financement.

Le conseiller est un expert dans les domaines de la finance, la fiscalité et droit de la famille qui vous accompagnera dans la mise en place et le suivi de votre projet. Il sera votre correspondant entre les diffrents intervenants (promoteur, banque, notaire, administrateur..), assurera un soutien technique dans vos dmarches administratives (demande de prêt, dclaration fiscale) et vous apportera une solution optimise en fonction de l'volution de votre situation familiale, fiscale ou professionnelle.

4. Un bon rapport Qualité-Prix:

Le prix de biens neufs proposés par les promoteurs correspond aux coûts d'acquisition du foncier (achat du terrain), de construction (matriaux et salaires), aux taxes et autres frais d'assurance auxquels s'ajoute la marge commerciale du maître d'ouvrage.

Dans le cas de programmes immobiliers destinés à la location, le promoteur prendra en compte certains paramètres conomiques spcifiques la destination de l'ouvrage (par exemple adquation entre rentabilit locative et march locatif).

5. Le marché locatif:

Privilégiez les villes attractives ou prsentant un dsquilibre important entre l'offre immobilière et la demande locative. Dans le cadre d'une gestion ddie, l'administrateur de biens veillera à proposer des loyers correspondant la solvabilit des locataires.

6. Le montage fiscal et financier:

Votre conseiller est chargé de vous proposer un projet permettant de vous apporter une rponse optimise tant au plan financier (0 € d'apport personnel, rentabilit locative, taux et type de crdit adapts, effort d'pargne minimum) tant au plan fiscal (non imposition des loyers perus et conomie d'impôt maximale).


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Quelle dure de prt choisir?

La durée des crdits immobiliers est gnralement comprise entre 15 et 30 ans. Le choix de la dure dpend essentiellement de votre capacit de remboursement mais aussi de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Plus la durée est longue, plus vous diminuer le montant de vos remboursements et rduisez ainsi le diffrentiel entre les montants de loyers encaisss et le montant de vos mensualits.

Dans le cas d'un investissement immobilier qui entre dans le cadre d'une stratégie de dfiscalisation, le crdit long sera privilgi: vous diminuerez le montant de remboursement tout en augmentant la partie intrêts d'emprunt dductible de vos loyers encaisss.

Bien entendu, de nombreux autres paramètres sont à prendre en considération. Il est donc indispensable de se faire conseiller par un spcialiste en investissement locatif ou en ingnierie financire afin d'optimiser votre investissement tout en maîtrisant votre budget.


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Puis-je esprer une plus-value lors de la revente?

Votre investissement immobilier s'avèrera d'autant intéressant si celui-ci vous permet de gnrer une plus-value à la revente.

C'est pourquoi, il est indispensable de faire preuve de bon sens (voir les 6 règles d'or) et de prendre toutes les garanties en terme de choix d'emplacement et de localisation de votre bien et dans la conduite et la gestion de votre opération.

Encore un fois, il est recommandé de faire appel à un professionnel indpendant qui vous conseillera en toute objectivit et transparence sur la meilleure stratgie adopter en fonction de vos objectifs et de vos besoins.


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Quelle type dedfiscalisation ou quelle loi d'incitation fiscale choisir?

Parmi l'ensemble des dispositifs fiscaux en vigueur (près d'une centaine), seuls les dispositifs dédis à l'immobilier permetre de mettre en œuvre une relle stratgie patrimoniale qui rpond vos proccupations en terme de:

- Revenus complémentaires (pouvoir d'achat ou complment retraite)

- Prévoyance(protection du conjoint et des ayants droits)

- Payer moins d'impôt

- Diversification et création de patrimoine

Bien entendu, chaque solution à mettre en œuvre dépend de votre situation (personnelle, financière, professionnelle, fiscale) mais aussi de vos besoins et motivations qui peuvent diffrents selon votre âge et vos objectifs patrimoniaux.

C'est pourquoi, pour ne pas se tromper et choisir le dispositif fiscal le mieux adapté, il est fortement recommand de passer par un professionnel capable, en toute indpendance, d'analyser votre situation et vous proposer une solution adapte et personnalise.


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Comment fixer mon loyer?

Les loyers autorisés par l'Etat dans le cadre des lois d'incitation fiscale sont très encadrs et fixs annuellement par dcrets.

Bien que plafonnés, ces loyers se rvèlent le plus souvent trs proches des loyers du march. Tout en respectant ces plafonds, vous louerez au prix du march (le plus souvent fix au dpart par l'administrateur des biens) et augmenterez la rentabilit de votre investissement grâce aux avantages fiscaux que l'Etat met à votre disposition (voir galement dfiscalisation).


Et si je ne touche pas mes loyers?

Avoir affaire à un locataire indélicat ou de mauvaise foi peut toujours arriver. C'est pourquoi tous nos programmes sont proposs avec un ensemble de garanties couvrant l'intgralit des risques locatifs, savoir:

  • Carence locative: couvrant la période entre la rception des travaux et la mise ne place du 1er locataire
  • Vacance locative: couvrant la période de vacance entre 2 locataires
  • Loyers impayés: permettant d'être indemnis si votre locataire ,bien qu'tant toujours en place, ne paie plus ses loyers.

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Et si je renonce mon projet aprs avoir achet?

Vos pouvez toujours renoncer, sans frais, à votre projet même si vous avez signé un contrat de vente ou contrat de rservation.

Passé le dlai de 7 jours prvus par la loi Scrivener, il vous suffira d'adresser au promoteur une lettre d'annulation de rservation en recommande avec accus de rception.

Ce délai lgal de rtractation est destin à vous protger, en tant que consommateur, des consquences d'une dcision prise la hâte ou tout simplement, d'un changement d'avis dans la poursuite ou la conduite de votre projet


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Est-il encore temps d'investir dans la pierre?

Oui et ce choix est judicieux à plus d'un titre.

D'abord parce que l'on assiste depuis de nombreuses années à un dsquilibre structurel entre l'offre de logements et la demande de logements ( acheter ou louer) en hausse constante, parce que le niveau des taux d'intrêts n'a jamais t aussi bas et parce que l'inflation est contenue et reste favorable aux placements immobiliers.

D'autre part, investir dans la pierre présente de nombreux avantages en terme de cration de patrimoine, de complment de revenus ou de retraite, de prvoyance et de protection de la famille et de dfiscalisation.


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Investir avec la loi Robien

Mise en application: Investissements réaliss à compter du 01/09/2006

Principe: l'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers 50% de son investissement sur 9 ans sous forme d'amortissement pratiqué chaque anne

Logements concernés: Logements situs en France, acquis en pleine proprit, en nom propre ou avec une socit civile immobilière (SCI), neufs ou en Vente en l'Etat futur d'Achvement (VEFA) ou en logements insalubres à rhabiliter.

Conditions:

  • Engagement de location nue pendant 9 ans à une personne physique titre de résidence principale
  • Location effective dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. A compter de la premire location, le logement doit être loué de manire effective et continue
  • Respect de plafonds de loyers fixés par dcret

Avantages:

Amortissement déductible des revenus fonciers au taux de:

  • 6% par an pendant les 7 premières années
  • 4% par an pendant les 2 années suivantes
  • Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10700 euros par an
  • Report des déficits fonciers non imputables pendant les 10 annes suivantes.

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Investir avec la loi Borloo?

Mise en application: Investissements réaliss à compter du 01/09/2006

Principe: l'investisseur peut déduirede ses revenus fonciers 65% de son investissement sur 15 ans sous forme d'amortissement pratiqué chaque anne

Logements concernés: Logements situs en France, acquis en pleine proprit, en nom propre ou avec une socit civile immobilière (SCI), neufs ou en Vente en l'Etat futur d'Achvement (VEFA) ou en logements insalubres à rhabiliter.

Conditions:

  • Engagement de location nue pendant 9 ans à une personne physique titre de résidence principale
  • Location effective dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. A compter de la premire location, le logement doit être loué de manire effective et continue
  • Respect de plafonds de ressources des locataires fixés par dcret
  • Respect de plafonds de loyers fixés par dcret

Avantages:

Amortissement déductible des revenus fonciers au taux de:

  • 6% par an pendant les 7 premières années
  • 4% par an pendant les 2 années suivantes
  • 2,5% par an pendant les 6 années suivantes
  • Déduction forfaitaire de 30% du montant des loyers bruts

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Est-ce vraiment indispensable d'pargner pour sa retraite ?

La pyramide des ages en France affichait, encore il y quelques années, 3 actifs pour13 retrait. A partir de 2009, la gnration du baby boom aura atteint l'âge du dpart en retraite. L'quilibre actif retrait sera alors de 1,5 actif pour 1 retrait. Comment dès lors maintenir le même niveau de pension de retraite alors qu'il y a de plus en plus de retraits et de moins en moins d'actifs pour cotiser aux diffrentes caisses?

Si la hausse des cotisations est une des réponses, l'augmentation de l'âge de dpart à la retraite et diminution du montant des pensions verses restent l'une des pistes la plus probable.

Il apparaît donc judicieux d'anticiper ce phénomène inexorable, pour trouver une solution prenne pour se constituer une retraite dcente et profiter des effets de l'allongement de la dure de la vie. C'est pourquoi investir dans la pierre est aujourd'hui une rponse incontournable pour tous contribuables souhaitant profiter des avantages fiscaux que permettent les lois de dfiscalisation.


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Investir avec la loi Demessine

Période d'application: du 01/01/1999 au 31/12/2010

Principe: l'investisseur bénficie d'une rduction d'impôt gale de 25000 euros pour un couple mari ou 12500 € pour un clibataire et tale sur une priode de 6 ans. Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques ou SCI non soumises à l'impt sur les socits (voir SCI) et qui ralisent un investissement locatif dans certaines rsidences de tourisme classes et qui relèvent des revenus fonciers.

Logements concernés: Rsidences de tourisme situes en zone de revitalisation rurale (ZRR) concerne par les fonds structurels europens ou dans le primètre d'une agglomration nouvelle

Conditions:

  • Engagement de location nue pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence
  • Location effective dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
  • La résidence de tourisme doit faire l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière constitu d'un ensemble d'appartements meubls et dots d'un minimum d'quipements et services communs

Avantages:

  • Réduction d'impôt gale à 25% du montant de l'investissement tale sur 6 ans et limite 100000 euros HT pour un couple mari ou li par un PACS ou 50000 euros HT pour une personne clibataire, veuve ou divorce
  • Possibilité pour l'investisseur d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines d'occupation par an
  • Récupration possible de la TVA de l'investissement et des charges

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Investir avec la loi Girardin

Période d'application: du 01/01/2004 au 31/12/2017

Principe: l'investisseur peut déduire de ses impôts jusqu'à 50% du montant de son investissement (plafonn hauteur de 1800 euros HT/m (soit 2025 euros le m) pour les DOM et Mayotte

Logements concernés: Logements acquis en pleine proprit, neufs en Vente en l'Etat futur d'Achèvement (VEFA) ou logement de plus de 40 ans à rhabiliter et situs dans les DOM (dpartements d'outre mer), les TOM (territoire d'outre mer), en Nouvelle-Caldonie, dans les collectivits territoriales de Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon ainsi que dans les îles Eparses et Clipperton.

Conditions:

  • Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant une dure de 6 ans dans le secteur intermdiaire et de 5 ans dans le secteur libre
  • Location continue pendant toute la durée de l'engagement et ce, dans les 6 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux.
  • Respect des plafonds de loyers et des limitations de ressources des locataires dans le secteur intermédiaire.

Avantages:

  • Réduction d'impôt tale sur 5 ans et gale à 50 % du montant amortissable pour le secteur intermdiaire et 40% pour le secteur libre
  • La réduction d'impôt s'applique quels que soient le nombre et le montant des investissements raliss
  • Report des déficits fonciers non imputables pendant la priode de rduction sur les revenus fonciers de 10 annes suivantes

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Investir en meubl ou en rsidence de tourisme

Principe: La location meublée ne fait l'objet d'aucune dfinition lgale. Elle consiste à confrer la jouissance d'un local usage d'habitation, en même temps que les meubles ncessaires son occupation.

Fiscalement, les loueurs en meublés sont diviss en 2 catgories distinctes:

  • Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
  • Les loueurs en meublé professionnel (LMP)

La TVA:

En règle génrale, les loyers issus des locations en meubls à usage d'habitation sont exonrs de TVA depuis le 1er janvier 1991.

Cependant, les loueurs en meublé sont assujettis à la TVA lorsque l'exploitant (inscrit au registre du commerce), propose, outre l'hbergement, au moins trois des prestations suivantes et devant être rendus dans les mmes conditions qu'un service quasi-hôtelier, savoir:

  • Le petit-déjeuner
  • L'entretien régulier des parties privatives et communes
  • La fourniture du linge de maison
  • La réception de la clientèle

Cependant, il pourra demander le remboursement de la TVA ayant grevé l'acquisition du bien, ce qui diminuera d'autant le prix d'acquisition.

La fiscalité:

Dans le cas du loueur en meublé non professionnel ou professionnel, les revenus tirs d'une location en meubl sont imposs dans la catgorie des Bnfices Industriels et Commerciaux (voir BIC).

La détermination du rsultat imposable est: Recettes - charges = rsultat imposable

Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxes, encaisss ou non.

Les charges sont constituées par la taxe foncière, frais de gestion, d'assurance, l'amortissement des locaux, du mobilier et les intrêts d'emprunt.

Attention, le Code Génral des Impôts prcise que l'amortissement dductible ne peut excder le montant des loyers diminus des autres charges dductibles. En pratique, cela signifie que l'amortissement ne peut finalement aboutir à crer ou augmenter l'ventuel dficit de la location. Dans ce cas les amortissements sont reportables indfiniment, et permettent d'obtenir, par la suite, des revenus ultrieurs nets d'impts, jusqu' puisement de la rserve d'amortissement.


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Investir en loueur en meubl non professionnel (LMNP)

Statut: Est considér comme loueur en meubl non professionnel:

  • Le contribuable n'est pas inscrit au titre de cette activité au Registre du Commerce et des Socits (RCS)
  • Le contribuable, qui bien qu'inscrit au RCS, retire de cette activité un montant de recettes annuelles infrieur ou gale à 23000 € et moins de 50% de son revenu global

Avantages:

  • Récupration de la TVA sur l'investissement
  • Des revenus nets d'impôts au terme de la période de financement
  • Une garantie des loyers pendant la durée du bail commercial
  • Un excellent produit retraite
  • Un tremplin pour accéder au statut de loueur en meubl professionnel (LMP)

La fiscalité:

Les loueurs en meublé non professionnel relèvent de la catgorie des Bnfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils ne sont donc pas autoriss à imputer les dficits fiscaux sur leur revenu global. Les bnfices non dductibles ne peuvent être imputs que sur les bnfices tirs des activits de mme nature (BIC non professionnel) soit la mme anne, soit au cours de 6 annes suivantes.

Les plus-values réalises par les loueurs en meubl non professionnel, à l'occasion de la cession de locaux d'habitation meubls, ne sont pas soumis au rgime de plus-value professionnelles, mais celui des plus-values prives. Ainsi, en cas de plus-value, celles-ci seront exonres au bout de 15 ans de dtention du bien.

Les locaux d'habitation loués meubls ne sont pas considrs comme des biens professionnels. Par consquent, n'tant pas exonrs, ils entrent dans la base d'imposition de l'Impôt de Solidarit sur le Fortune (ISF)


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Investir en loueur en meubl professionnel(LMP)

Statut:

Est considér comme loueur en meubl professionnelle contribuable inscrit comme tel au Registre du Commerce et des Socits (RCS) et, ralisant plus de 23000 euros TTC de recettes annuelles au titre de l'activit LMP ou au moins 50% de ses revenus globaux raliss à partir de cette activit.

Avantages:

  • Récupration de la TVA sur l'investissement
  • Un placement fortement défiscalisant
  • Une garantie des loyers pendant la durée du bail commercial
  • Des revenus nets d'impôt au terme de la période de financement

La fiscalité:

Les loueurs en meublé non-professionnel relèvent de la catgorie des Bnfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils sont donc autoriss à imputer les dficits fiscaux sur leur revenu global. Si le revenu global est insuffisant pour absorber la totalit du dficit, l'excdent est report successivement sur le revenu global des annes suivantes, jusqu' la 3ème année inclusivement.

Les plus-values réalises par les loueurs en meubl professionnel, à l'occasion de la cession de locaux d'habitation meubls, sont exonres d'impôt sur les plus- values lorsque les recettes brutes n'excdent pas 250000 euros HT par an et que l'activit LMP est exerce depuis au moins 5 ans. Cette dure s'apprcie au niveau du loueur professionnel et non du bien lou. Si les recettes dpassent les 250000 euros HT mais n'excdent pas les 350 00 euros HT, l'exonration est partielle. Au-del de 350000 euros HT, le rgime applicable est celui des plus-values professionnelles court ou long terme.

Les biens loués meubls peuvent avoir la qualit de «biens professionnels» et donc être exonrs d'Impôt de Solidarit sur la Fortune (ISF). Cependant la loi de Finances pour 1999 a restreint la qualification de biens professionnels et ainsi la possibilit d'exonration.

Deux conditions cumulatives sont à remplir:

  • L'activité de location meuble doit procurer plus de 23000 euros TTC de recettes annuelles
  • Le loueur en meublé doit retirer de cette activit plus de 50% de revenus de son foyer fiscal.

Attention, l'appréciation de ce seuil tient compte des traitements et salaires, des Bnfices Industriels et Commerciaux (BIC), des Bnfices non Commerciaux (BNC), des Bnfices agricoles (BA) à l'exclusion des revenus fonciers, des pensions de retraite et des revenus de capitaux mobiliers.


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