Est-il encore temps d'investir dans l'immobilier en ce moment ?
La situation du marché d'immobilier reste très porteuse compte tenu du déficit en logements neufs (environ 700 000 demandes non satisfaites), d'une forte demande locative et de taux d'intérêts historiquement bas. Enfin, ce secteur bénéficie également de mesures d'incitation fiscales très intéressantes permettant de répondre aux attentes de nombreux contribuables français en matière de : - Création et sécurisation des revenus
- Complément retraite et prévoyance
- Création de capital et de patrimoine
Aujourd'hui, investir en Languedoc-Roussillon semble être une excellente opportunité car la région est la 1ère région de France en terme de croissance démographique (2,5 fois la moyenne nationale) et accueille près de 8000 nouveaux actifs supplémentaires chaque année.
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Acheter du neuf ou de l'ancien ?
Si l'ancien reste la seule option possible lorsque l'on recherche à habiter en centre ville, le neuf permet d'une part d'acquérir un bien répondant aux dernières normes (acoustique, thermique, critères de décences, accessibilité handicapés) et d'autre part de bénéficier des avantages liés à l'immobilier locatif et des dispositifs fiscaux mis en place par le gouvernement pour encourager ce type de placement (voir lois Robien, Girardin, Demessine, Lmp-Lmnp, Malraux et Monuments Historiques).
Vous bénéficierez également de conditions d'achat plus attractives (voir financement), à savoir : - Possibilité de bénéficier d'un prêt à taux 0%
- Frais de notaire réduits
- Exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 2 ans
- D'un niveau élevé de garantie (garantie financière d'achèvement, garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie biennale, garantie décennale et garantie dommage-ouvrage de 10 ans).
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Comment choisir le bon dispositif fiscal ?
Un « bon dispositif fiscal » doit correspondre à vos attentes et à votre situation personnelle. A ce titre l'ensemble des conseillers de France Patrimoine sont formés pour analyser votre situation fiscale, patrimoniale et financière afin de vous apporter une réponse adaptée à tous vos objectifs d'investissements : - Créer un complément de revenus à la retraite
- Offrir une rente à ses descendants
- Investir dans la pierre et se constituer un capital important
- Protéger ses proches en cas de décès, d'incapacité ou d'invalidité
- Transmettre un capital producteur de rente dans des conditions idéales et à moindre coût
- Défiscaliser ses revenus imposables (revenus du travail, revenus fonciers)
- Exonérer un patrimoine de l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) sous certaines conditions
- Financer une acquisition à moindre coût sans déséquilibrer son budget (crédit immobilier)
En savoir plus :
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Choisir un crédit amortissable ou un crédit in fine ?
Crédit amortissable : vous remboursez tous les mois la même somme, jusqu'à la fin de votre prêt. Cette mensualité se compose d'intérêts et d'une fraction de la somme (ou capital) que vous avez emprunté.
Crédit in fine : vous ne payez chaque mois que les intérêts. Vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, à l'échéance du prêt.
Afin d'être sûr de pouvoir rembourser le prêt à l'échéance, il vous sera demandé, soit de verser en une seule fois (versement initial), soit de verser chaque mois (voir abondement) sur un contrat d'assurance vie , une somme permettant de reconstituer le capital emprunté.
En fin de prêt, l'on peut, soit revendre le bien, soit utiliser son contrat d'assurance vie. En cas de décès pendant la durée du prêt, les héritiers sont protégés par les assurances du prêt (ADI) et disposent également du capital et intérêts acquis du contrat d'assurance vie.
Conseil France Patrimoine : si le crédit amortissable est le plus couramment utilisé, réservez le crédit in fine comme un outil d'optimisation fiscale, notamment pour les investisseurs qui disposent déjà de revenus fonciers. Le crédit in fine peut être également choisi par personnes assujetties à l'Impôt de Solidarité sur la fortune (voir ISF) qui souhaitent continuer à investir dans la pierre tout en limitant les effets de seuil ou d'assiette.
Bien que coûtant plus cher que le crédit amortissable, le crédit in fine présente un réel intérêt pour l'investisseur averti dont le profil financier et fiscal correspond à ce type d'opération.
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Emprunter à taux fixe ou à taux révisable ?
Taux fixe : en empruntant à taux fixe, vous connaissez de façon certaine le montant de vos mensualités, mois après mois, année après année. Le taux est donc constant du début jusqu'à l'échéance du prêt.
Taux révisable : le montant de vos échéances peut varier pendant la durée de l'emprunt (voir également Euribor). Si l'indice de référence baisse, le montant de vos mensualités diminuera. En revanche, si l'indice de référence augmente, vos mensualités seront plus élevées.
Conseil France Patrimoine : les taux révisables (ou variables) sont en général plus bas que les taux fixes mais présentent un réel intérêt pour l'investisseur averti qui souhaite un outil d'optimisation fiscale tout en maîtrisant le montant de ses mensualités. Afin de maîtriser votre budget et d'éviter toute mauvaise surprise, préférez les taux variables capés, ceci afin de pas dépasser un plafond fixé à l'avance.
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Investir sans apport personnel ?
Il est aujourd'hui possible de devenir propriétaire sans aucun apport personnel. Dans le cadre d'investissement locatif, il est même plus intéressant de financer la totalité de votre projet (acquisition, frais de notaire, d'hypothèques, intérêts intercalaires et frais de dossier bancaire) à crédit, les intérêts d'emprunt étant intégralement déductibles des revenus fonciers. Dans les faits, vous ne commencez à rembourser votre prêt qu' à la mise en place de votre premier locataire, voire même, selon la situation, bénéficier d'un différé total de remboursement pendant 24 mois (à compter de la date de signature de l'acte authentique) .
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Se débrouiller seul ou passer par un professionnel?
Rien ne vous empêche de mener seul votre projet d'investissement mais avez-vous le temps, la disponibilité et la compétence nécessaires pour vous lancer tout seul dans ce « parcours du combattant » ? En voici le descriptif non exhaustif : - Faire le point sur vos besoins et vos attentes pour ensuite sélectionner, parmi l'ensemble des lois d'incitation fiscale à votre disposition, le dispositif le mieux adapté à votre situation personnelle.
- Identifier de manière rationnelle, les régions, les villes et les programmes le plus attractifs en terme de localisation géographique, demande locative, rapport qualité prix, etc.
- Réserver le bien auprès du promoteur (voir VEFA)
- Rechercher la banque et le financement le mieux adapté à votre situation
- Trouver un notaire chargé de vous assister jusqu'à l'acte authentique
- Suivre l'avancement des travaux et coordonner tous les acteurs du projet
- Choisir un administrateur de biens compétent qui vous déchargera des soucis de gestion
- Trouver une compagnie d'assurance en mesure de vous fournir l'ensemble des garanties locatives que vous êtes en droit d'attendre.
Bref, beaucoup de questions et d'interrogations qui risquent de vous rebuter, voire même, vous faire renoncer à votre projet.
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Existe-t-il des risques de requalification fiscale ?
Les opérations les plus simples telles que la loi Robien ne déclenchent aucun contrôle. Les opérations de grande envergure fiscale telles que les lois Malraux, monuments historiques et Girardin doivent être réalisées de façon méthodique et méticuleuse, car des contrôles peuvent intervenir.
C'est pour ces raisons que nous validons l'ensemble des aspects juridiques et sélectionnons les opérateurs ayant démontré leur savoir-faire dans leur domaine de compétence (commercialisateur, administrateurs de biens et cabinets d'expertise comptable notamment)
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Existe-t-il des risques de remise en cause de l'avantage fiscal ?
Les lois de défiscalisation sont votées chaque année dans les lois de finance. Elles sont claires et sans ambiguïté. Elles répondent à des objectifs économiques bien précis par les gouvernements qui les font adopter.
Elles sont donc faites pour être utilisées par les contribuables et ne peuvent être remise en cause (principe de non rétroactivité de la loi). En orientant l'épargne sur un secteur particulier, l'Etat contribue à le dynamiser et remplit ses objectifs. Par exemple, en favorisant l'investissement locatif en France, l'Etat favorise la création d'emplois (dans le bâtiment), les rentrées fiscales (TVA, charges sociales) et répond au besoin sans cesse croissant de demandes locatives. C'est donc un système gagnant-gagnant où tous les acteurs économiques en retirent bénéfices et avantages.
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Acheter pour louer ?
Réaliser un achat immobilier dans le but de le louer est le meilleur outil pour se constituer un patrimoine à moindre coût et percevoir des revenus complémentaires. Pour acheter ce bien, vous devrez très certainement passer par l'intermédiaire d'un établissement financier. Les loyers perçus chaque mois vous permettront de rembourser une partie des mensualités de ce prêt. A la fin du prêt, vous serez propriétaire du bien acheté, lequel constituera une partie non négligeable de votre patrimoine (compte tenu de l'évolution du prix de l'immobilier au cours de ces dernières années). Par ailleurs, vous pourrez également optimiser votre investissement en bénéficiant d'avantages fiscaux très intéressants, permettant, certaines conditions, de financer votre bien par vos allègements d'impôts.
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Peut-on acheter et payer moins d'impôt ?
Oui. Acheter de l'immobilier dans le but de le louer permet, sous certaines conditions, de faire des économies d'impôt.
Utiliser des lois d'incitation fiscale à bon escient fait partie actuellement des solutions les plus attractives en matière de défiscalisation et de création de patrimoine.
Une fois, l'emprunt remboursé, les loyers perçus font office de complément de revenus (ou complément retraite), vous sécurise et protège votre famille
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Les 6 règles d'or pour faire un bon investissement ?
Réaliser un placement dans l'immobilier nécessite de respecter certaines règles simples à respecter, à savoir : 1. La Qualité de l'emplacement :
Pour garantir un bon remplissage et une revente facile, le programme immobilier doit être implanté dans une région dynamique (croissance démographique et bassin d'emplois important) et un quartier attractif (proximité des commerces, équipements, loisirs, administrations et écoles, facilité d'accès, moyens de transport, absence de nuisances, etc..)
2. Les garanties présentées par les différents intervenants :
Quelque soit les qualités ou la renommée du promoteur, vous devrez vous assurer des garanties légales et contractuelles présentées par le promoteur et par le gestionnaire (ou administrateur de biens) :
2.1 : Garanties légales : - garantie financière d'achèvement
- Garantie décennale
- Garantie biennale
- Garantie de parfait fonctionnement
- Garantie dommage ouvrage
2.2 : Garanties locatives (optionnelles) :
- Carence locative : couvrant la période comprise entre la remise des clés et la mise en place du 1er locataire
- Vacance locative : indemnisation couvrant la période comprise entre 2 locations - Loyers impayés : indemnisation versée en cas de non versement des loyers par le locataire
- Dégradation immobilière : indemnisation couvrant les travaux de remise en état du bien après départ du locataire précédent en vue de sa re-location
- Protection juridique : remboursement des frais liés aux procédures d'expulsion d'un locataire défaillant. 3. Les garanties et notoriété des intervenants : 3.1 : Le promoteur
Ne retenez que les promoteurs présentant un savoir faire en matière de construction immobilière et de conduite de projet. Préférez les grandes enseignes nationales ou les promoteurs régionaux ou locaux, possédant une bonne notoriété ayant déjà fait leur preuve (demandez à visiter les chantiers en cours ou leurs dernières réalisations)
3.2 : L'administrateur de biens
Responsable de la gestion (recherche et sélection des locataires, état des lieux et rédaction des baux) et de la perception des loyers, l'administrateur de biens doit être capable d'assurer un remplissage optimal des immeubles en gérance et posséder un réseau d'agences suffisamment important pour garantir une bonne couverture nationale ou régionale.
3.3 : Le conseiller fiscal ou gestionnaire de patrimoine C'est un conseiller spécialisé et possédant les compétences requises pour réaliser un bilan financier et fiscal précis afin de vous apporter une solution répondant à vos objectifs patrimoniaux et vos capacités de financement.
Le conseiller est un expert dans les domaines de la finance, la fiscalité et droit de la famille qui vous accompagnera dans la mise en place et le suivi de votre projet. Il sera votre correspondant entre les différents intervenants (promoteur, banque, notaire, administrateur..), assurera un soutien technique dans vos démarches administratives (demande de prêt, déclaration fiscale) et vous apportera une solution optimisée en fonction de l'évolution de votre situation familiale, fiscale ou professionnelle.
4. Un bon rapport Qualité-Prix : Le prix de biens neufs proposés par les promoteurs correspond aux coûts d'acquisition du foncier (achat du terrain), de construction (matériaux et salaires), aux taxes et autres frais d'assurance auxquels s'ajoute la marge commerciale du maître d'ouvrage. Dans le cas de programmes immobiliers destinés à la location, le promoteur prendra en compte certains paramètres économiques spécifiques à la destination de l'ouvrage (par exemple adéquation entre rentabilité locative et marché locatif). 5. Le marché locatif : Privilégiez les villes attractives ou présentant un déséquilibre important entre l'offre immobilière et la demande locative. Dans le cadre d'une gestion dédiée, l'administrateur de biens veillera à proposer des loyers correspondant à la solvabilité des locataires. 6. Le montage fiscal et financier :
Votre conseiller est chargé de vous proposer un projet permettant de vous apporter une réponse optimisée tant au plan financier (0 € d'apport personnel, rentabilité locative, taux et type de crédit adaptés, effort d'épargne minimum) tant au plan fiscal (non imposition des loyers perçus et économie d'impôt maximale).
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Quelle durée de prêt choisir ?
La durée des crédits immobiliers est généralement comprise entre 15 et 30 ans. Le choix de la durée dépend essentiellement de votre capacité de remboursement mais aussi de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
Plus la durée est longue, plus vous diminuer le montant de vos remboursements et réduisez ainsi le différentiel entre les montants de loyers encaissés et le montant de vos mensualités.
Dans le cas d'un investissement immobilier qui entre dans le cadre d'une stratégie de défiscalisation, le crédit long sera privilégié : vous diminuerez le montant de remboursement tout en augmentant la partie intérêts d'emprunt déductible de vos loyers encaissés. Bien entendu, de nombreux autres paramètres sont à prendre en considération. Il est donc indispensable de se faire conseiller par un spécialiste en investissement locatif ou en ingénierie financière afin d'optimiser votre investissement tout en maîtrisant votre budget.
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Puis-je espérer une plus-value lors de la revente ?
Votre investissement immobilier s'avèrera d'autant intéressant si celui-ci vous permet de générer une plus-value à la revente. C'est pourquoi, il est indispensable de faire preuve de bon sens (voir les 6 règles d'or) et de prendre toutes les garanties en terme de choix d'emplacement et de localisation de votre bien et dans la conduite et la gestion de votre opération. Encore un fois, il est recommandé de faire appel à un professionnel indépendant qui vous conseillera en toute objectivité et transparence sur la meilleure stratégie à adopter en fonction de vos objectifs et de vos besoins.
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Quelle type dedéfiscalisation ou quelle loi d'incitation fiscale choisir ?
Parmi l'ensemble des dispositifs fiscaux en vigueur (près d'une centaine), seuls les dispositifs dédiés à l'immobilier permetre de mettre en œuvre une réelle stratégie patrimoniale qui répond à vos préoccupations en terme de :
- Revenus complémentaires (pouvoir d'achat ou complément retraite)
- Prévoyance (protection du conjoint et des ayants droits)
- Payer moins d'impôt - Diversification et création de patrimoine
Bien entendu, chaque solution à mettre en œuvre dépend de votre situation (personnelle, financière, professionnelle, fiscale) mais aussi de vos besoins et motivations qui peuvent différents selon votre âge et vos objectifs patrimoniaux.
C'est pourquoi, pour ne pas se tromper et choisir le dispositif fiscal le mieux adapté, il est fortement recommandé de passer par un professionnel capable, en toute indépendance, d'analyser votre situation et vous proposer une solution adaptée et personnalisée.
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Comment fixer mon loyer ?
Les loyers autorisés par l'Etat dans le cadre des lois d'incitation fiscale sont très encadrés et fixés annuellement par décrets. Bien que plafonnés, ces loyers se révèlent le plus souvent très proches des loyers du marché. Tout en respectant ces plafonds, vous louerez au prix du marché (le plus souvent fixé au départ par l'administrateur des biens) et augmenterez la rentabilité de votre investissement grâce aux avantages fiscaux que l'Etat met à votre disposition (voir également défiscalisation).
Et si je ne touche pas mes loyers ?
Avoir affaire à un locataire indélicat ou de mauvaise foi peut toujours arriver. C'est pourquoi tous nos programmes sont proposés avec un ensemble de garanties couvrant l'intégralité des risques locatifs, à savoir : - Carence locative : couvrant la période entre la réception des travaux et la mise ne place du 1er locataire
- Vacance locative : couvrant la période de vacance entre 2 locataires
- Loyers impayés : permettant d'être indemnisé si votre locataire ,bien qu'étant toujours en place, ne paie plus ses loyers.
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Et si je renonce à mon projet après avoir acheté ?
Vos pouvez toujours renoncer, sans frais, à votre projet même si vous avez signé un contrat de vente ou contrat de réservation. Passé le délai de 7 jours prévus par la loi Scrivener, il vous suffira d'adresser au promoteur une lettre d'annulation de réservation en recommandée avec accusé de réception. Ce délai légal de rétractation est destiné à vous protéger, en tant que consommateur, des conséquences d'une décision prise à la hâte ou tout simplement, d'un changement d'avis dans la poursuite ou la conduite de votre projet
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Est-il encore temps d'investir dans la pierre ?
Oui et ce choix est judicieux à plus d'un titre.
D'abord parce que l'on assiste depuis de nombreuses années à un déséquilibre structurel entre l'offre de logements et la demande de logements (à acheter ou à louer) en hausse constante, parce que le niveau des taux d'intérêts n'a jamais été aussi bas et parce que l'inflation est contenue et reste favorable aux placements immobiliers.
D'autre part, investir dans la pierre présente de nombreux avantages en terme de création de patrimoine, de complément de revenus ou de retraite, de prévoyance et de protection de la famille et de défiscalisation.
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Investir avec la loi Robien
Mise en application : Investissements réalisés à compter du 01/09/2006
Principe : l'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers 50% de son investissement sur 9 ans sous forme d'amortissement pratiqué chaque année
Logements concernés : Logements situés en France, acquis en pleine propriété, en nom propre ou avec une société civile immobilière (SCI), neufs ou en Vente en l'Etat futur d'Achèvement (VEFA) ou en logements insalubres à réhabiliter. Conditions :
- Engagement de location nue pendant 9 ans à une personne physique à titre de résidence principale
- Location effective dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. A compter de la première location, le logement doit être loué de manière effective et continue
- Respect de plafonds de loyers fixés par décret
Avantages : Amortissement déductible des revenus fonciers au taux de : - 6% par an pendant les 7 premières années
- 4% par an pendant les 2 années suivantes
- Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an
- Report des déficits fonciers non imputables pendant les 10 années suivantes.
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Investir avec la loi Borloo?
Mise en application : Investissements réalisés à compter du 01/09/2006
Principe : l'investisseur peut déduirede ses revenus fonciers 65% de son investissement sur 15 ans sous forme d'amortissement pratiqué chaque année
Logements concernés : Logements situés en France, acquis en pleine propriété, en nom propre ou avec une société civile immobilière (SCI), neufs ou en Vente en l'Etat futur d'Achèvement (VEFA) ou en logements insalubres à réhabiliter. Conditions :
- Engagement de location nue pendant 9 ans à une personne physique à titre de résidence principale
- Location effective dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. A compter de la première location, le logement doit être loué de manière effective et continue
- Respect de plafonds de ressources des locataires fixés par décret
- Respect de plafonds de loyers fixés par décret
Avantages : Amortissement déductible des revenus fonciers au taux de : - 6% par an pendant les 7 premières années
- 4% par an pendant les 2 années suivantes
- 2,5% par an pendant les 6 années suivantes
- Déduction forfaitaire de 30% du montant des loyers bruts
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Est-ce vraiment indispensable d'épargner pour sa retraite ?
La pyramide des ages en France affichait, encore il y quelques années, 3 actifs pour13 retraité. A partir de 2009, la génération du baby boom aura atteint l'âge du départ en retraite. L'équilibre actif retraité sera alors de 1,5 actif pour 1 retraité. Comment dès lors maintenir le même niveau de pension de retraite alors qu'il y a de plus en plus de retraités et de moins en moins d'actifs pour cotiser aux différentes caisses ? Si la hausse des cotisations est une des réponses, l'augmentation de l'âge de départ à la retraite et diminution du montant des pensions versées restent l'une des pistes la plus probable. Il apparaît donc judicieux d'anticiper ce phénomène inexorable, pour trouver une solution pérenne pour se constituer une retraite décente et profiter des effets de l'allongement de la durée de la vie. C'est pourquoi investir dans la pierre est aujourd'hui une réponse incontournable pour tous contribuables souhaitant profiter des avantages fiscaux que permettent les lois de défiscalisation.
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Investir avec la loi Demessine
Période d'application : du 01/01/1999 au 31/12/2010
Principe : l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt égale de 25000 euros pour un couple marié ou 12500 € pour un célibataire et étalée sur une période de 6 ans. Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques ou SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés (voir SCI) et qui réalisent un investissement locatif dans certaines résidences de tourisme classées et qui relèvent des revenus fonciers.
Logements concernés : Résidences de tourisme situées en zone de revitalisation rurale (ZRR) concernée par les fonds structurels européens ou dans le périmètre d'une agglomération nouvelle Conditions :
- Engagement de location nue pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence
- Location effective dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
- La résidence de tourisme doit faire l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière constitué d'un ensemble d'appartements meublés et dotés d'un minimum d'équipements et services communs
Avantages : - Réduction d'impôt égale à 25% du montant de l'investissement étalée sur 6 ans et limitée à 100 000 euros HT pour un couple marié ou lié par un PACS ou 50 000 euros HT pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
- Possibilité pour l'investisseur d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines d'occupation par an
- Récupération possible de la TVA de l'investissement et des charges
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Investir avec la loi Girardin
Période d'application : du 01/01/2004 au 31/12/2017 Principe : l'investisseur peut déduire de ses impôts jusqu'à 50% du montant de son investissement (plafonné à hauteur de 1800 euros HT/m² (soit 2025 euros le m²) pour les DOM et Mayotte Logements concernés : Logements acquis en pleine propriété, neufs en Vente en l'Etat futur d'Achèvement (VEFA) ou logement de plus de 40 ans à réhabiliter et situés dans les DOM (départements d'outre mer), les TOM (territoire d'outre mer), en Nouvelle-Calédonie, dans les collectivités territoriales de Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon ainsi que dans les îles Eparses et Clipperton. Conditions :
- Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant une durée de 6 ans dans le secteur intermédiaire et de 5 ans dans le secteur libre
- Location continue pendant toute la durée de l'engagement et ce, dans les 6 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux.
- Respect des plafonds de loyers et des limitations de ressources des locataires dans le secteur intermédiaire.
Avantages : - Réduction d'impôt étalée sur 5 ans et égale à 50 % du montant amortissable pour le secteur intermédiaire et 40% pour le secteur libre
- La réduction d'impôt s'applique quels que soient le nombre et le montant des investissements réalisés
- Report des déficits fonciers non imputables pendant la période de réduction sur les revenus fonciers de 10 années suivantes
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Investir en meublé ou en résidence de tourisme
Principe : La location meublée ne fait l'objet d'aucune définition légale. Elle consiste à conférer la jouissance d'un local à usage d'habitation, en même temps que les meubles nécessaires à son occupation. Fiscalement, les loueurs en meublés sont divisés en 2 catégories distinctes : - Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
- Les loueurs en meublé professionnel (LMP)
La TVA : En règle générale, les loyers issus des locations en meublés à usage d'habitation sont exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991. Cependant, les loueurs en meublé sont assujettis à la TVA lorsque l'exploitant (inscrit au registre du commerce), propose, outre l'hébergement, au moins trois des prestations suivantes et devant être rendus dans les mêmes conditions qu'un service quasi-hôtelier, à savoir : - Le petit-déjeuner
- L'entretien régulier des parties privatives et communes
- La fourniture du linge de maison
- La réception de la clientèle
Cependant, il pourra demander le remboursement de la TVA ayant grevé l'acquisition du bien, ce qui diminuera d'autant le prix d'acquisition. La fiscalité : Dans le cas du loueur en meublé non professionnel ou professionnel, les revenus tirés d'une location en meublé sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (voir BIC). La détermination du résultat imposable est : Recettes - charges = résultat imposable Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxes, encaissés ou non. Les charges sont constituées par la taxe foncière, frais de gestion, d'assurance, l'amortissement des locaux, du mobilier et les intérêts d'emprunt. Attention, le Code Général des Impôts précise que l'amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminués des autres charges déductibles. En pratique, cela signifie que l'amortissement ne peut finalement aboutir à créer ou augmenter l'éventuel déficit de la location. Dans ce cas les amortissements sont reportables indéfiniment, et permettent d'obtenir, par la suite, des revenus ultérieurs nets d'impôts, jusqu'à épuisement de la réserve d'amortissement.
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Investir en loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Statut : Est considéré comme loueur en meublé non professionnel : - Le contribuable n'est pas inscrit au titre de cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- Le contribuable, qui bien qu'inscrit au RCS, retire de cette activité un montant de recettes annuelles inférieur ou égale à 23 000 € et moins de 50% de son revenu global
Avantages : - Récupération de la TVA sur l'investissement
- Des revenus nets d'impôts au terme de la période de financement
- Une garantie des loyers pendant la durée du bail commercial
- Un excellent produit retraite
- Un tremplin pour accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
La fiscalité : Les loueurs en meublé non professionnel relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils ne sont donc pas autorisés à imputer les déficits fiscaux sur leur revenu global. Les bénéfices non déductibles ne peuvent être imputés que sur les bénéfices tirés des activités de même nature (BIC non professionnel) soit la même année, soit au cours de 6 années suivantes.
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel, à l'occasion de la cession de locaux d'habitation meublés, ne sont pas soumis au régime de plus-value professionnelles, mais à celui des plus-values privées. Ainsi, en cas de plus-value, celles-ci seront exonérées au bout de 15 ans de détention du bien.
Les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels. Par conséquent, n'étant pas exonérés, ils entrent dans la base d'imposition de l'Impôt de Solidarité sur le Fortune (ISF)
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Investir en loueur en meublé professionnel (LMP)
Statut : Est considéré comme loueur en meublé professionnel le contribuable inscrit comme tel au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et, réalisant plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles au titre de l'activité LMP ou au moins 50% de ses revenus globaux réalisés à partir de cette activité. Avantages : - Récupération de la TVA sur l'investissement
- Un placement fortement défiscalisant
- Une garantie des loyers pendant la durée du bail commercial
- Des revenus nets d'impôt au terme de la période de financement
La fiscalité :
Les loueurs en meublé non-professionnel relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils sont donc autorisés à imputer les déficits fiscaux sur leur revenu global. Si le revenu global est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l'excédent est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu'à la 3ème année inclusivement.
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé professionnel, à l'occasion de la cession de locaux d'habitation meublés, sont exonérées d'impôt sur les plus- values lorsque les recettes brutes n'excédent pas 250 000 euros HT par an et que l'activité LMP est exercée depuis au moins 5 ans. Cette durée s'apprécie au niveau du loueur professionnel et non du bien loué. Si les recettes dépassent les 250 000 euros HT mais n'excédent pas les 350 00 euros HT, l'exonération est partielle. Au-delà de 350 000 euros HT, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles à court ou à long terme. Les biens loués meublés peuvent avoir la qualité de « biens professionnels » et donc être exonérés d'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cependant la loi de Finances pour 1999 a restreint la qualification de biens professionnels et ainsi la possibilité d'exonération. Deux conditions cumulatives sont à remplir : - L'activité de location meublée doit procurer plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles
- Le loueur en meublé doit retirer de cette activité plus de 50% de revenus de son foyer fiscal.
Attention, l'appréciation de ce seuil tient compte des traitements et salaires, des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), des Bénéfices non Commerciaux (BNC), des Bénéfices agricoles (BA) à l'exclusion des revenus fonciers, des pensions de retraite et des revenus de capitaux mobiliers.
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