QUESTIONS FREQUENTES VEFA

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Conseil en gestion de patrimoine et défiscalisation par des investissements immobilier neuf à Montpellier et sa région.

Nous vous accompagnons et vous guidons dans la réalisation de votre projet d'investissement immobilier neuf avec défiscalisation à Montpellier et sa région

Les réponses aux questions que vous vous posez...

Question fréquentes :

Puis-je changer d’avis après avoir signé le contrat préliminaire VEFA ?
Après avoir signé le contrat de réservation, le réservataire (l’acheteur) dispose, comme pour une vente immobilière classique d’un délai de réflexion de 7 jours (à compter du lendemain de la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle le contrat préliminaire est notifié.
La demande doit être envoyé avant l’expiration du délai, par lettre recommandée avec AR. Le réservataire (l’acheteur) sera alors remboursé de la totalité de son dépôt de garantie dans un délai de 3 mois, à compter de la demande de remboursement.

Le vendeur peut-il modifier certaines caractéristiques du logement inscrit dans le contrat préliminaire, voire renoncer au projet ?
Le contrat de réservation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)   ne peut s’apparenter juridiquement à une promesse ou un compromis de vente classique. La Cour de Cassation l’a affirmé à plusieurs reprises (il ne vaut pas vente).
L’acheteur (le réservataire) s’engage à acheter et verse un dépôt de garantie, mais le vendeur, lui, ne s’engage ni à vendre, ni à construire le programme décrit dans le contrat préliminaire VEFA.  Il réserve seulement un immeuble ou une partie (appartement) au réservataire (acheteur) avec lequel il signe un contrat de réservation.
Implicitement, la loi donne au vendeur (promoteur ou constructeur) la possibilité de modifier le contrat, voire de renoncer à l’opération. Le contrat préliminaire VEFA est en quelque sorte un instrument pour sonder le marché d’acheteurs potentiels mis à la disposition du vendeur. Si le sondage se révèle insatisfaisant et la commercialisation mauvaise, il se peut que le promoteur modifie son programme pour tenir compte de certaines difficultés techniques ou des exigences du marché (transformer un appartement T4 en 2 appartements T2 par exemple), voire renoncer au projet.
Le promoteur qui ne réalise pas la vente doit évidemment rembourser le dépôt de garantie et peut être condamné à payer des dommages et intérêts s’il est établi que l’acheteur (le réservataire) a subi un préjudice (cas d’un bien destiné à la résidence principale par exemple)

Quels sont les recours si le jour de la remise des clés le  logement n’est pas conforme aux prévisions ?
Le jour de la remise des clés, tout ce qui ne semble pas conforme au contrat définitif VEFA doit être consigné dans le procès-verbal de livraisons, sous forme de réserves (éclat sur un carreau, teinte de parquet, porte mal ajustée …).
En cas de réserves importantes, la loi autorise l’acheteur à consigner le solde du prix de vente (soit les 5% du prix restant à payer le jour de la livraison), entre les mains de sa banque ou d’un notaire, sur un compte bloqué au nom de l’acheteur.
En outre, la loi accorde à l’acheteur un délai d’un mois à compter de la date de livraison pour formuler les réserves n’ayant pas été détectées le jour de la remise des clés.
Si le vendeur ne réagit pas, ou tente de se soustraire à ses obligations en invoquant  la responsabilité des entrepreneurs, l’acheteur devra le mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de procéder aux réparations demandées.
A défaut de réponse à cette mise en demeure dans les délais fixés, l’acheteur pourra alors faire exécuter les travaux aux frais et risque de l’entrepreneur défaillant par un autre entrepreneur.


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Quand commence t’on à payer les charges de copropriété ?
En principe, les premiers appels de fonds ne sont envoyés qu’après livraison. Toutefois, certains syndics préfèrent le faire deux ou trois avant la livraison afin de disposer au plus tôt de la trésorerie nécessaire au fonctionnement de l’immeuble, ceci afin de mettre en place tous les contrats d’entretien et de fourniture d’eau, d’électricité dès l’arrivée des premiers occupants.


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Quand l’acheteur commence à rembourser son emprunt ?
Au moment de la signature du contrat de réservation, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie égal à 5% au maximum du prix de vente. Même si le promoteur ne peut demander d’argent tant que la vente définitive n’est pas conclue, le contrat de prêt peut être signé avant.
La banque débloquera le prêt au premier appel de fonds à la signature de l’acte définitif (si emprunt total) ou dès l’achèvement des fondations, à hauteur de 35% du prix de vente.
Le prix étant fractionné en fonction de l’état d’avancement des travaux, le prêt étant lui aussi débloqué de manière fractionnée. Chaque appel de fonds adressé à l’acheteur est transmis par ce dernier au banquier, qui paye directement le promoteur. Pendant toute la période de construction, durant laquelle le banquier finance au fur et à mesure les travaux, l’acheteur commence à rembourser, non le capital, mais les intérêts intercalaires correspondants aux intérêts dus sur le capital décaissé jusqu’alors au prorata du nombre de jours d’utilisation.
Cette opération se répète jusqu’à ce que la totalité du prêt ait été débloquée, c'est-à-dire une fois tous les appels de fonds honorés. La banque émet alors un tableau d’amortissement définitif. Ce n’est qu’à partir de cette date que l’emprunteur comme à rembourser le capital emprunté.


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Quelles sont les garanties dont bénéficie l’acheteur d’un bien acheté en VEFA (vente sur plan)

L'acquéreur d'un bâtiment neuf doit savoir que l'entrepreneur doit réparer tous les défauts signalés lors de la réception. Ce dernier est légalement tenu pour responsable des anomalies ou domma­ges qui empêchent d'habiter le logement dans des conditions normales au titre des différentes garanties qui lui incombent. Il est également responsable des malfaçons qui apparaissent après la réception. Pour l’acquéreur, la mise en œuvre de ces garanties est des plus simples. Il lui suffit de prouver la réalité du dommage ou de l'anomalie dans les conditions ci-après résumées.


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La garantie de parfait achèvement :  (article 1792-6 du code civil)
La réception des travaux est le point de départ des différentes garanties dues par l'entrepreneur. La garantie de parfait achèvement s'applique pendant un an à compter de la réception de l'ouvrage aux vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l'année qui suit. La garantie de parfait achèvement ne peut entrer en application que lorsque les vices apparents au moment de la réception, quelle que soit leur importance, ont fait l'objet de réserves sur le procès verbal. Sont également concernés les défauts non visibles le jour de la réception parce qu'ils ne se sont révélés qu'ensuite et ont été signalés dans l'année suivant la réception.


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La garantie de bon fonctionnement : (article 1792-3 du code civil)
La garantie de bon fonctionnement concerne les éléments d'équipement, fonctionne pendant deux ans. Concerne les éléments d'équipement dissociables du bâtiment font l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement pendant 2 ans à compter de la réception du logement. Cette garantie couvre les éléments qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros oeuvre, il s'agit par exemple des volets, des portes intérieures.


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La garantie décennale : (articles 1646-1 et 1792/1792-2 du code civil)
La garantie décennale s'applique pendant dix ans à compter de la date de réception. Elle concerne les désordres et vices cachés qui peuvent compromettre la solidité du logement ou le rendre impropre à son usage.


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L'assurance dommage ouvrage : (loi 78.12 du 4 janvier 1978)
 Est obligatoirement souscrite pour votre compte par le promoteur. Elle garantit pendant neuf ans à compter de la garantie de parfait achèvement le paiement des réparations qui entrent dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement et de la garantie décennale sans avoir à attendre la mise en cause judiciaire de la responsabilité des professionnels responsables de la construction.


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L'isolation phonique : (article L111-11 du Code de la Construction et de l’Habitation)

Depuis 1978, l'isolation phonique est soumise à la garantie de parfait achèvement. Toutefois, la garantie décennale peut couvrir ses désordres lorsque les nuisances sonores rendent le logement impropre à sa destination. Il en résulte que les défauts d'isolation phonique peuvent être pris en  charge par cette assurance, qui est obligatoire pendant 10 ans.


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